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Investir em Fundos Imobiliários: Passo a Passo

Você sabe como investir em Fundos Imobiliários, também conhecidos como FII?

O mercado de investimentos oferece ao público investidor uma série de opções de produtos financeiros. Esses produtos podem ser escolhidos de forma a diversificar e aprimorar carteiras de investimentos.

Os Fundos de Investimento Imobiliário são um investimento simples e acessível que permitem a qualquer pessoa investir no ramo imobiliário.

Ou seja, isso significa que você não precisa ter uma grande quantia de capital guardado para adquirir um imóvel e para se tornar um investidor do ramo imobiliário.

Para isso, é possível investir em Fundos Imobiliários desse mercado e usufruir dos benefícios que ele oferece aos seus investidores.

Além disso, FIIs são bastante conhecidos por conta de um motivo em especial: o investimento em ativos imobiliários, em nosso País, sempre foi algo muito comum. Porém, aqui, estamos falando do investimento direto. Ou seja, algo como comprar uma casa para alugá-la – e dinâmicas semelhantes.

Desse modo, a fim de explicar a você como devidamente investir em Fundos imobiliários, bem como suas particularidades, desenvolvemos este artigo.

Neste texto, você verá estes tópicos:

  • O que são Fundos Imobiliários?
  • Como funcionam os Fundos Imobiliários?
  • Quais os tipos de FIIs?
  • Classificações da Anbima
  • Fundos Imobiliários são renda fixa?
  • Gestão de FIIs
  • Quais as vantagens de investir em Fundos Imobiliários?
  • Riscos dos FIIs
  • Como ganhar renda extra com Fundos Imobiliários?
  • Fundos Imobiliários são seguros?
  • O que avaliar na hora de investir em Fundos Imobiliários?
  • Como investir em Fundos Imobiliários?
  • Conclusão.

Se você deseja investir em Fundos Imobiliários com propriedade, baixe o nosso e-book completo sobre o tema, disponibilizado exclusiva e gratuitamente a você, investidor!


O que são Fundos Imobiliários?

Fundos Imobiliários são como grandes “condomínios” de investidores. Em resumo, eles têm como objetivo alocar o dinheiro “arrecadado” – que foi investido neles – no mercado imobiliário em geral. Essa alocação depende da estratégia do Fundo.

Para investir em Fundos Imobiliários, você precisa comprar as cotas do Fundo selecionado. Elas representam uma “parcela” do Fundo. Desse modo, as pessoas que investirem em um determinado Fundo se tornam donas, mesmo que parcialmente, dele.

Vale lembrar que, na prática, o investidor não tem real direito sobre a propriedade dos investimentos do Fundo. Isso se deve, pois quem detém tal direito é o próprio FII. Ou, na verdade, o administrador – a instituição financeira responsável.

Ademais, é importante destacar que esse produto é totalmente diferente dos outros tipos de fundos de investimento encontrados no mercado. Além de ter uma legislação própria, é o único que paga um rendimento mensal para o cotista.

Como funcionam os Fundos Imobiliários? 

Em suma, os Fundos Imobiliários são geridos por um Gestor, que é responsável pelas decisões de investimentos e, parcialmente, pela estratégia do Fundo. Por isso, ao investir em Fundos Imobiliários, é muito importante que você analise, também, o Gestor desse Fundo.

Ademais, ele segue sempre políticas e objetivos pré-definidos no estatuto de seu FII, os quais determinam – em parte – o que deverá ser feito com os recursos reunidos.

Em geral, tais recursos podem ser alocados em empreendimentos imobiliários, ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário (CRI, LCI etc.), imóveis comuns (edifícios e shoppings, por exemplo), entre outros.

Basicamente, as alocações dependerão, como citado acima, do regulamento do FII. Nele, estará determinado se o Fundo:

  1. investirá apenas em imóveis prontos e destinados ao aluguel de salas comerciais; ou
  2. será “genérico” (compra de imóveis prontos ou em construção para aluguel/venda).

Continuando, os Fundos Imobiliários são reconhecidos em corretoras por seus Tickers – do mesmo modo que as ações. Neste código, encontram-se 4 letras maiúscula e o número 11 em sequência.

Além disso, investidor, há uma relação básica de como funcionam os Fundos. Em suma, ela é a seguinte:

(1) Um investidor compra uma cota de um Fundo. (2) Este usa a cota (na verdade, uma grande quantidade de cotas) para adquirir ativos. (3) Estes pagam aluguel/renda para o Fundo. (Tais ativos podem ser galpões logísticos, hotéis, shoppings etc.). (4) Daí, o Fundo distribui, por meio de dividendos, parte dos recursos obtidos com tais alugueis aos acionistas.

Quais os tipos de FIIs?

Levante Ideias - Tipos de Fundos Imobiliários

Neste tópico, vamos esclarecer os principais tipos de Fundos Imobiliários disponíveis atualmente no mercado financeiro.

Normalmente, a mais importante classificação de Fundos é feita conforme o ativo em que eles investem. Os dois exemplos mais representativos são:

Fundos de Tijolo

Investem em imóveis “reais” e ganham com a renda de aluguéis ou com a venda de ativos.

Fundos de Papel

Investem em ativos financeiros do mercado imobiliário e em Fundos que investem em outros Fundos (os famosos “Fundos de Fundos”).

Classificações da Anbima 

Além das classificações comuns sobre os FIIs, há também a classificação da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).

Segundo ela, temos os seguintes tipos de Fundos Imobiliários:

Desenvolvimento para Renda

É aquele que investe, conforme previsto em seu regulamento, acima de 2/3 de seu patrimônio líquido em desenvolvimento – ou incorporação – de ativos imobiliários em fase de construção (ou até projeto).

Seu objetivo é lucrar com eles a partir de locação ou arrendamento.

Desenvolvimento para Venda

É aquele que investe, conforme previsto em seu regulamento, acima de 2/3 de seu patrimônio líquido em desenvolvimento de ativos imobiliários em fase de construção (ou até projeto) para fins de alienação futura a terceiros.

Renda

É aquele que investe, conforme previsto em seu regulamento, acima de 2/3 de seu patrimônio líquido em ativos imobiliários construídos com o objetivo de gerar renda a partir de locação/arrendamento.

Títulos e Valores Imobiliários

É aquele que investe, conforme previsto em seu regulamento, acima de 2/3 de seu patrimônio líquido em Títulos e Valores Imobiliários (tais como ações e cotas de sociedades, por exemplo).

Híbrido

É aquele que tem uma estratégia de investimento que, conforme previsto em seu regulamento, não se enquadra em nenhuma das classificações acima.

Em suma, são esses os tipos de Fundos Imobiliários mais conhecidos e negociados no mercado financeiro.

Compreendido isso, vamos então para o próximo tópico deste texto. Nele, esclareceremos uma questão de classificação dos FIIs.

Fundos Imobiliários são renda fixa?

Em resumo, a resposta é bem simples: para o consenso do mercado, não. Dizer que Fundos Imobiliários são renda fixa é um comentário que ignora dois fatores:

  1. Fundos Imobiliários não têm garantia de manutenção de seus rendimentos, pois seus inquilinos podem sair a qualquer momento. Ou seja, imóveis podem ficar desocupados.
  2. Os papéis dos FIIs oscilam a depender da situação do mercado ou do tipo de gestão adotada. Além disso, diferentemente do que acontece com a renda fixa, não se pode prever o retorno da alocação ao investir em Fundos Imobiliários.

Gestão de FIIs

Aqui, neste tópico, falaremos mais sobre a Gestão de Fundos Imobiliários.

Há dois tipos de Gestão:

Gestão passiva

Fundos que operam em Gestão passiva determinam em seus regulamentos os tipos de imóveis/conjuntos de imóveis que poderão adquirir em suas carteiras. Assim, eles ficam vetados a isso.

Ademais, principalmente, a Gestão passiva faz parte de Fundos que tenham como objetivo acompanhar o benchmark de seus setores.

Gestão ativa

Todos os outros tipos de Fundos que não se enquadrem em gestão passiva.

Entretanto, para citar a principal característica da Gestão ativa, vale dizer que os Fundos que operam por meio dela têm como foco ultrapassar o benchmark utilizado.

Quais as vantagens de investir em Fundos Imobiliários?

Antes de investir em Fundos Imobiliários, é necessário buscar notícias sobre o mercado financeiro.

Assim, você aprofundará o seu conhecimento sobre os benefícios e as desvantagens daquele produto.

Mesmo sabendo que os Fundos Imobiliários são boas opções, elencamos a seguir algumas das principais vantagens da classe.

Assim, fica mais fácil compreender em quais aspectos os FIIs se destacam de outras alternativas disponíveis no mercado.

Oportunidade de investir em grandes empreendimentos do ramo imobiliário

Geralmente, as pessoas físicas que planejam suas finanças costumam alocar o seu capital em apartamentos, casas e salas comerciais. Isso no caso dos investimentos do ramo imobiliário.

Os FIIs expandem as possibilidades desses investidores, permitindo que o capital seja aplicado em grandes empreendimentos.

Investimento inicial baixo

O que torna o FII atraente e democrático é justamente a possibilidade de adquirir cotas de Fundos mesmo com um capital pequeno à disposição.

Dessa maneira, em vez de comprar diretamente um imóvel, é possível comprar as cotas dos Fundos. Assim, investe-se em diversos ativos imobiliários ao mesmo tempo – e a um custo baixo.

Atualmente, você já encontra, no mercado de investimentos, opções de cotas de FIIs por até menos de R$ 100,00.

Gestão profissional

Uma das principais características dos fundos de investimento é a gestão profissional.

Os FIIs possuem profissionais especialistas responsáveis por todo o processo de tomada de decisão. Assim, isso elimina a necessidade de o cotista se preocupar diretamente com as escolhas de produtos.

O trabalho desses profissionais inclui, por exemplo, a escolha de quais imóveis serão vendidos ou comprados. Além disso, questões como quais inquilinos serão aceitos e eventuais renegociações de aluguel também são função deles.

Entretanto, para que este ponto seja positivo, é importante que o fundo seja gerido por alguém capacitado. Isto é: com conhecimento de mercado e com condições de realizar escolhas que tragam resultados para os cotistas.

Diversificação dos investimentos, mesmo com poucos recursos

Todo investidor mais experiente sabe que a diversificação é um dos pontos-chave para o sucesso de qualquer estratégia de investimentos.

Nesse contexto, investir em Fundos Imobiliários permite que o investidor tenha condições de diversificar a sua carteira. E isso sem a necessidade de desembolsar grandes quantias de dinheiro. Além disso, com essa diversificação, eventuais baixas na rentabilidade podem ser compensadas por ganhos mais expressivos gerados por outros ativos.

Em muitos casos, um único Fundo pode já ter uma grande variedade de imóveis e/ou inquilinos.

Riscos dos FIIs

Aqui, discutiremos um pouco os riscos dos Fundos Imobiliários frente a seus pares do mercado.

Imprevistos

Assim como em qualquer outro tipo de investimento, a classe de Fundos pode ser afetada por crises setoriais/estruturais.

Em suma, esses acontecimentos fogem de nosso controle – como é o caso do coronavírus, que trouxe complicações aos mercados globais.

Ademais, reduções da taxa de ocupação do empreendimento de um Fundo e atrasos na entrega de um imóvel em construção são fatores que podem trazer perdas ao FII.

Dificuldade de conversão

A liquidez de um Fundo Imobiliário é baixa, pois ele se comporta como um “condomínio fechado”.

Isto é, não permite que os investidores tirem dele suas cotas – a não ser em casos de liquidação ou de fim de vencimento.

Sendo assim, tirando os dois casos acima, o único modo de se retirar esse dinheiro é vendendo diretamente a cota – por meio do home broker de sua corretora – para outro investidor. Mas, como nada é tão simples, precisa-se achar alguém disposto a comprá-la.

Agora, vamos entender o que todos querem saber: como ganhar renda extra com Fundos Imobiliários.

Como ganhar renda extra com Fundos Imobiliários? 

Levante Ideias - Renda Extra com fundos Imobiliários

Em geral, os Fundos são um pouco diferentes da maioria das ações. Em boa parte delas, o “ganho” obtido dá-se apenas por meio da valorização do papel no mercado financeiro (na Bolsa, mais especificamente). Entretanto, há algumas, é claro, que distribuem dividendos.

Já os Fundos sempre distribuem proventos.

Os dividendos (proventos) de Fundos Imobiliários correspondem a uma parcela de seus Lucros Líquidos e caem, na maioria dos casos, uma vez por mês na conta do investidor (o anúncio é feito geralmente no fim do mês; o pagamento, na metade).

Por lei, semestralmente, os FIIs têm de distribuir 95% de seus resultados a seus acionistas.

Aqui, pode-se perguntar o seguinte: “Mas quanto eu irei ganhar com os Fundos Imobiliários?” Bom, isso varia muito.

Os dividendos de Fundos Imobiliários dependem do Lucro Líquido deles, de como será a distribuição e de quantas cotas você tiver em sua posse.

Lembrando que há uma “bivalorização” nos FIIs: além de ganhar com dividendos, ganha-se também com a valorização dos papéis. Ou seja: no futuro, pode-se vendê-los (é o que chamamos de “ganho de capital”). Entretanto, para quem quer ganhar renda extra com Fundos Imobiliários, quanto mais cotas tiver em mãos, melhor.

Por fim, vale dizer que, na maioria dos casos, empresas que pagam dividendos (no caso de ações) podem, caso determinado em suas assembleias ou ordenado por seus controladores, distribuir apenas 25% de seus Lucros – isto é: a diferença é enorme.

Impostos em Fundos Imobiliários

Em suma, nenhuma cobrança de Imposto de Renda (IR) ocorrerá diretamente nos dividendos que o investidor Pessoa Física receber de FIIs.

Entretanto, para que esse tipo de isenção de Impostos em Fundos Imobiliários seja válida, alguns “requisitos” devem ser preenchidos:

  1. As negociações das cotas devem acontecer na Bolsa – ou em um mercado de balcão organizado.
  2. No mínimo 50 cotistas devem fazer parte do FII que estiver distribuindo seus dividendos.
  3. O recebedor dos dividendos pode ter no máximo 10% das cotas do FII.

Um adendo, porém, faz-se válido: apenas rendimentos são isentos do pagamento de Imposto de Renda.

Caso um investidor venda ou compre cotas de um Fundo, assim obtendo lucro em cima dessas operações, ele precisará pagar 20% de IR.

No tocante ao investidor Pessoa Jurídica, ele terá de pagar os tributos (20% de IR) em todos os casos.

Por fim, havendo a necessidade de pagar o IR em uma operação de FII, o investidor deve fazê-lo por meio de uma DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).

Custos de FIIs 

Existem três taxas em Fundos Imobiliários.

Administração

É o custo que paga a equipe por detrás da gestão e da estrutura de distribuição de um FII.

Performance

É a taxa cobrada quando um FII supera seu benchmark – em suma, ela funciona como uma remuneração extra à equipe de gestão.

Colocação

Comissão paga referente à comercialização das cotas de um Fundo.

Esses custos de Fundos Imobiliários são, na verdade, retenções feitas por eles com os recursos adquiridos – nada precisará sair do bolso do investidor após a compra de cotas.

Fundos Imobiliários são seguros? 

Levante Ideias - Fundos imobiliários são seguros

Fundos Imobiliários estão abertos a variações de mercado e a diversos outros fatores. Porém, não são tão voláteis como ações.

Ou seja, Fundos Imobiliários são seguros – na medida do possível.

Em suma, eles são supervisionados pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM) e pela própria B3 – isso quando negociados nos pregões da Bolsa –, o que os torna mais confiáveis.

Entretanto, crises econômicas, problemas regionais, incêndios em ativos, regiões violentas, complicações com regulamentação; tudo isso pode, de certo modo, causar problemas aos ativos alugados/comprados por um Fundo.

Isso causaria uma redução do valor de avaliação dos ativos atingidos, impactos nas cotações de Fundos e falhas em negociações que poderiam ser importantes.

Ou seja: como qualquer outro ativo, Fundos Imobiliários são seguros, mas também têm seus riscos.

Entretanto, colocando-os na balança – e considerando-se conceitos como vacância e potencial de lucro -, o aluguel de casas apresenta, por exemplo, maiores riscos.

O que avaliar na hora de investir em Fundos Imobiliários?

Se você está pensando em começar a investir em Fundos Imobiliários, precisa ficar atento aos seus conceitos e à situação do mercado. Apresentamos algumas dicas importantes e que devem ser consideradas na hora de escolher em qual fundo você vai investir.

Nesse sentido, existem quatro passos essenciais que devem ser considerados antes de adquirir cotas em um FII. As chances de sucesso na sua estratégia de investimentos serão muito mais altas ao considerar esse processo. Confira!

Busque informações sobre o mercado imobiliário

Os FIIs e seus resultados estão diretamente atrelados ao comportamento do mercado imobiliário. Em suma, esse é um mercado muito atraente e que costuma ser uma opção extremamente vantajosa para o investidor.

Entretanto, é preciso ter em mente que qualquer investimento traz riscos, já que o mercado pode estar favorável em um dia e mudar completamente na semana seguinte.

Por isso, se a sua ideia é começar a adquirir cotas de fundos imobiliários, o primeiro passo é buscar informação e se inteirar a respeito do que está acontecendo no mercado de negociação de imóveis. Além disso, recomenda-se estar assistido por profissionais com expertise na área de investimentos, bem como entender melhor o funcionamento do mercado. Tais profissionais têm condições de indicar opções interessantes para a composição e diversificação da sua carteira.

Por fim, educação financeira é um passo essencial na formação de qualquer investidor, já que ela ajuda a garantir que as escolhas estejam alinhadas aos objetivos financeiros e ao perfil do investidor.

Analise o histórico e as características de cada fundo

Depois de estudar o mercado, é hora de aprofundar as informações sobre cada fundo imobiliário de seu interesse. Essa etapa de pesquisa ajuda a compreender as características dos FIIs, as vantagens e desvantagens de cada um, bem como o seu alinhamento aos seus objetivos pessoais enquanto investidor.

É necessário considerar que, em muitos casos, uma opção interessante para um determinado investidor pode não ser para outro, razão pela qual é válido avaliar o histórico e as características do fundo, levando em consideração o seu objetivo individual.

Nesse processo, é interessante contar com o apoio de profissionais especializados. Eles vão ajudar você a entender melhor os cenários, estudar o histórico dos fundos e aplicar a sua experiência profissional dentro da realidade e dos interesses do investidor.

Estude a procedência do fundo e busque informações a respeito dos seus gestores

Por fim, a última dica diz respeito à procedência do fundo e à experiência dos seus gestores. Como você viu ao longo do texto, os fundos de investimento são administrados por profissionais responsáveis pelas escolhas financeiras, negociações de compra e venda, bem como pelas demais atividades atreladas ao FII.

Por isso, é necessário que você considere a realização de uma pesquisa a respeito do histórico profissional e da experiência do gestor. Gestores com capacitação são sinônimo de escolhas mais alinhadas ao mercado e que agregam resultados financeiros mais interessantes para os cotistas.

Além disso, a escolha do FII envolve conhecimento sobre o mercado imobiliário e análise do histórico do fundo. Ademais, entender as perspectivas e tendências de acordo com os objetivos do investidor é, também, importante. Todos esses passos demandam tempo e conhecimento especializado, tanto sobre finanças quanto sobre mercados.

Como investir em Fundos Imobiliários?

É natural que, agora, você tenha a seguinte dúvida: como investir em Fundos Imobiliários?

Antes de entrar de fato no mundo dos investimentos em FIIs, reflita primeiro sobre algumas questões que podem interferir em suas alocações:

  1. Qual é o seu perfil de investidor? Analise se os seus objetivos e a sua renda disponível para investimento são adequados a alocações em FIIs.
  2. Abra conta em uma corretora. É por meio dela que você conseguirá operar e acompanhar os seus aportes e o desempenho deles. Lembre-se, contudo, das taxas de corretagem.
  3. Esteja ciente do tipo de FII em que você estiver alocando e/ou deseja alocar, pois as áreas de atuação e os ativos de cada tipo de Fundo Imobiliário podem ter resultados diferentes.
  4. Atente-se ao histórico de distribuição de dividendos do Fundo e à sua volatilidade.
  5. Tenha, se possível, uma noção ampla do mercado macro, pois questões político-econômicas podem interferir em seus investimentos.

Agora, com os pontos acima esclarecidos, vamos descobrir o mais importante: afinal, como investir em Fundos Imobiliários?

Há dois cenários possíveis para se adquirir cotas de FIIs: no Mercado Primário e no Mercado Secundário. No primeiro caso, as cotas são lançadas por meio de Ofertas Públicas Iniciais, com quantidade mínima de papéis e valor determinado.

Na Oferta, a subscrição é feita por meio de um Boletim de Subscrição. Ademais, não existe, aqui, taxa de corretagem.

No segundo caso, encerrada a Oferta, as negociações ocorrem entre investidores – e não mais “em contato” com o FII.

Conclusão

Para muitos especialistas de mercado, o Brasil tem um cenário propício para o fortalecimento de Fundos Imobiliários.

Por isso, este artigo teve como objetivo apresentar tudo sobre os Fundos Imobiliários, para facilitar a você uma melhor compreensão sobre um assunto tão em alta nos dias de hoje.

Esperamos ter ajudado você a entender melhor como investir em Fundos Imobiliários. Caso tenha alguma dúvida, deixe seu comentário abaixo. Estamos sempre prontos para ajudá-lo.

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