A Log (LOGG3) anunciou nesta terça-feira (15) que foi aprovada a “celebração de contratos de promessa de compra e venda” com o FII Log CP Inter (LGCP11) para alienação de participações minoritárias em cinco ativos da Companhia – LOG Goiânia, LOG Viana, LOG Contagem I, LOG Rio e LOG Gaiolli – totalizando 48,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), o que representa 5,4 por cento da ABL total entregue pela Log até junho deste ano. O FII já possui participação minoritária nos três primeiros ativos listados acima.
Para arrematar a compra, o Log CP Inter anunciou que irá realizar a sua segunda emissão de uma série única de 1.565.257 cotas ao preço de 95,87 reais por cota (desconsiderando as taxas de distribuição de 4,13 reais por cota), ou 100 reais por cota considerando o valor total a ser integralizado pelo cotista.
O LGCP11 foi lançado em dezembro do último ano e conta com o respaldo do Banco Inter enquanto gestor e administrador. Ele já possui participações minoritárias em três ativos da Log: LOG Goiânia, LOG Viana e LOG Contagem I. À época a transação envolveu o montante de 165 milhões de reais com ABL de 51 mil metros quadrados (3.240 reais por metro quadrado).
O fundo imobiliário é utilizado como uma espécie de veículo de reciclagem de ativos para a Log. O seu valor de mercado é de aproximadamente 176,5 milhões de reais e um dividend yield anualizado de 6,4 por cento, com base na distribuição de agosto.
Após a oferta, que poderá movimentar até 150 milhões de reais, a nossa expectativa é que o fundo cresça aproximadamente 85 por cento em termos de valor de mercado e de 95 por cento em termos de ABL. O preço por metro quadrado da venda de ativos é de 3 mil reais por m2.
A notícia é positiva é para a Log e esperamos impacto positivo no preço das ações (LOGG3) no curto prazo. Entretanto, o impacto deverá ser limitado devido ao tamanho da transação de venda de ativos: 5,4 por cento da área bruta locável (ABL) e 4,7 por cento do valor de mercado da companhia.
O FII LGCP11 é um instrumento de reciclagem e uma fonte de financiamento barata para a companhia. Contudo, na nossa primeira leitura o preço de venda por metro quadrado deve ficar abaixo do apresentado na primeira operação com o FII feita pela Log em dezembro, o que pode limitar o potencial de alta das ações no curto prazo.
A Log é uma desenvolvedora de ativos (galpões logísticos) e não faz parte do seu modelo de negócio a compra de ativos maduros. Dessa forma, a empresa: ii) compra terrenos ii) constrói os galpões com qualidade diferenciada (todos padrão A ou A+), iii) comercializa e iv) possivelmente vende parcialmente os ativos maduros para financiar novos projetos.
A venda de um ativo por parte da Log marca o fim do “ciclo de vida” de um ativo e faz parte da sua estratégia de crescimento, captando recursos necessários para dar sequência aos projetos seguintes (processo chamado de reciclagem no mercado).
Para os cotistas do LGCP11 a notícia também é positiva e demonstra o amadurecimento da parceria entre as partes. Os galpões da Log são todos A ou A+, com inadimplência próxima a 0 por cento, vacância inferior a 5 por cento, com capacidade de atender diversos inquilinos, de diferentes setores da economia e com boa diversificação geográfica.
Contudo, a notícia deve refletir positivamente nas cotas do FII apenas após a finalização da oferta, visto que o preço da emissão vem levemente abaixo da cotação de mercado (100,14 reais por cota).
A Log (LOGG3) tem um plano de entregar 1 milhão de metros quadrados de ABL até 2024. A parceria com o LGCP11 e a tendência irreversível da expansão do varejo eletrônico (e consequentemente da necessidade de contar com ativos logísticos de qualidade) são trunfos importantes para a companhia atingir sua meta.
–
* Este conteúdo faz parte do nosso boletim diário: ‘E Eu Com Isso?’. Todos os dias, o time de analistas da Levante prepara as notícias e análises que impactam seus investimentos. Clique aqui para receber informações sobre o mercado financeiro em primeira mão.
