As ofertas de ações têm movimentado o mercado. Neste mês, grandes empresas como JHSF e o Grupo Soma ofertaram suas ações na bolsa de valores, a JHSF através de follow-on e o Grupo Soma através da abertura de capital (IPO, na sigla em inglês). Hoje analisaremos o IPO da You Inc., uma incorporadora imobiliária que atua na região metropolitana de São Paulo. Ela tem foco em imóveis compactos no segmento residencial de rendas média e alta.
O seu público-alvo são jovens e famílias que buscam uma moradia compacta em bairros bem localizados, capazes de oferecer boa infraestrutura e qualidade de vida para seus moradores.
Visão setorial
Impacto causado pelo coronavírus na construção civil
O impacto da crise gerada pelo novo coronavírus no setor de construção civil pode ser dividido em duas ondas – ou, como gosto de chamar, derivadas.
A primeira onda (ou derivada) está associada ao impacto das medidas de isolamento em curso, que têm efeito de curto prazo e atingem o setor enquanto elas estiverem em vigor. Em linhas gerais, são afetados o andamento das obras e as vendas.
Já a segunda derivada refere-se às mudanças macroeconômicas resultantes da crise. Com a queda geral da atividade, haverá efeito direto no PIB – com consequências sobre o nível geral de emprego e a renda da população. Neste caso, parte das vendas não será apenas adiada, mas até cancelada. Além disso, o número de cancelamentos de vendas (distrato) tenderá a subir devido às dificuldades financeiras das famílias. Isso já foi percebido nas prévias operacionais do primeiro trimestre deste ano.
Condições do IPO da You Inc. na Bolsa de Valores
A oferta-base inicial será de 48 milhões de ações ordinárias de emissão totalmente primária, ou seja, todos os recursos líquidos da venda entrarão no caixa da companhia.
O prospecto da oferta indica também a possibilidade de acréscimo na quantidade ofertada via lote suplementar, a ocorrer em comum acordo entre a companhia, os acionistas vendedores e os coordenadores da oferta.
Nesse caso, a quantidade inicialmente ofertada será acrescida em 15% (7,2 milhões de ações), sendo 2,8 milhões de ações acrescidas na oferta primária e o restante (4,4 milhões de ações) vendido na oferta secundária, com o atual acionista controlador (Abrão Muszkat) desfazendo-se de parte da sua participação.
É possível observar as duas possíveis estruturas abaixo:
Fonte: You Inc. e elaboração Levante Ideias de Investimentos
Preço por ação do IPO da You Inc.
O preço por ação estará situado na faixa indicativa que vai de R$ 17,50 a R$ 23,50, podendo, porém, ser fixado acima ou abaixo dela. Considerando o preço médio de R$ 20,50, a You estima, segundo o Prospecto, que os recursos líquidos provenientes da Oferta Primária serão de aproximadamente R$ 920,4 milhões, considerando-se comissões e despesas de estruturação do IPO e desconsiderando-se o acréscimo de ações adicionais e suplementares.
Cronograma do IPO da You Inc.
Fonte: You Inc. e elaboração Levante Ideias de Investimentos
Análise Financeira do IPO
O volume de lançamentos atingiu R$ 224 milhões em 2018 e R$ 877 milhões em 2019, sem lançamentos no primeiro trimestre de 2020.
As vendas brutas foram de R$ 378 milhões em 2018 e R$ 805 milhões em 2019.
A companhia espera realizar o lançamento de 8 empreendimentos em 2020, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 921 milhões. Acreditamos que parte desses lançamentos de 2020 podem ser adiados para 2021.
A nossa estimativa aponta que a capacidade de lançamentos da You Inc. fique perto de R$ 1,0 bilhão por ano a partir de 2021.
A companhia possui banco de terrenos de R$ 2,6 bilhões de Valor Geral de Vendas, o que é suficiente para suportar menos de três anos de lançamentos (2020 a 2022).
A receita líquida da You foi de R$ 362 milhões, em 2018, para R$ 552 milhões em 2019, com aumento do volume de lançamentos. A receita líquida foi de R$ 141 milhões no primeiro trimestre de 2020.
A margem bruta foi de 26,5% em 2018 e de 24,4% em 2019. Acreditamos que a margem bruta normalizada da companhia deverá ficar perto de 30%.
O lucro líquido atingiu R$ 30,6 milhões em 2018 e R$ 30,9 milhões em 2019.
A nossa projeção indica um retorno sobre o patrimônio líquido (Return On Equity – ROE) entre 15% ao ano.
Endividamento da You Inc.
A You Inc. possui um nível de endividamento elevado em comparação com a média do setor e dívida líquida de R$ 162 milhões em março de 2020, com relação dívida líquida sobre o patrimônio líquido de 57,7% antes da oferta.
A empresa utilizará parte dos recursos da oferta (23% do total) para quitar financiamentos com custos mais elevados (no montante de R$ 207,4 milhões).
Conclusão
Em resumo, gostamos do posicionamento da empresa no mercado de rendas média e alta de São Paulo, com experiência do controlador (família Muskat). Porém, preferimos outros nomes do setor de construção civil que atuam no mesmo mercado (segmento de rendas média e alta).
A nossa recomendação é NÃO participar da oferta.
Os principais motivos para ficarmos fora do IPO da You Inc. são:
i. a companhia tem histórico menor de lançamentos e entregas de projetos do que as suas concorrentes no mercado de São Paulo;
ii. a empresa disponibilizou poucas informações sobre o seu banco de terrenos (valor geral de vendas de R$ 2,6 bilhões);
iii. nível de endividamento mais elevado do setor, com relação dívida líquida sobre patrimônio líquido de 57,5% em março de 2020.
Além disso, acreditamos que o mercado de segunda residência (flats) oferece maior risco à empresa, pois os clientes compram o imóvel mais para investimento do que para moradia primária.
Apesar de o múltiplo P/BV da You Inc. ser mais baixo (1,3 x) do que o de empresas comparáveis do setor, tais como Even (1,81 x), Mitre (1,8 x) e Helbor (1,62 x), acreditamos que a relação risco-retorno do investimento não é favorável.
A equipe de análise da Levante preparou um relatório completo, com tudo que você precisa saber sobre o IPO da You Inc. Clique aqui para obter o relatório.
