A companhia BR Malls (BRML3) divulgou na noite de quinta-feira (11), após fechamento do mercado, seus números referentes ao quarto trimestre de 2020. O resultado veio regular, abaixo das expectativas em termos de receita líquida, Ebitda e lucro líquido.
Sua receita líquida registrou uma contração de 23,8 por cento no ano contra ano, com 266,7 milhões de reais no 4T20. No acumulado anual, esse recuo foi de 27,7 por cento, encerrando 2020 com 955,9 milhões de reais.
O NOI (Net Operating Income – Resultado Operacional Líquido) ainda apresentou queda de 24,8 por cento na comparação contra o 4T19, totalizando 238,8 milhões de reais no período e implicando uma margem de 88,3 por cento, queda de 0,2 pontos percentuais, ano contra ano.
Suas despesas operacionais apresentaram alta no período, de 13,9 por cento na comparação anual, com 68,2 milhões no 4T20. No acumulado do ano, esse resultado foi de 241,5, um aumento de 25,3 por cento.
Com o impacto, seu Ebitda ajustado reportado apresentou queda de 42,1 por cento na comparação anual, contabilizando 154,7 milhões de reais no trimestre. No acumulado do ano, o recuo foi de 47,0 por cento, com 526 milhões de reais em 2020. Sua margem Ebitda também sofreu contração de 18,4 pontos percentuais, registrando 58 por cento no 4T20. No ano, a queda foi de 20 pontos percentuais, com margem de 55 por cento em 2020.
O BR Malls ainda apresentou queda de seu lucro líquido ajustado reportado na comparação anual de 63,7 por cento, totalizando 62 milhões de reais no trimestre. No acumulado do ano, houve um recuo de 64,6 por cento da linha, encerrando 2020 com 240 milhões de reais.
A companhia também registrou queda de seu FFO ajustado na comparação anual, de 58,9 por cento, com 72,3 milhões de reais no 4T20, e de 60,7 por cento no acumulado do ano, com 274,5 milhões de reais em 2020.
E Eu Com Isso?
Acreditamos que os números apresentados pela BR Malls no trimestre não deverão ser catalisadores para o preço das ações no curto prazo, pois o mercado deverá prestar mais atenção na melhora operacional da companhia e na resiliência do modelo de negócios de shopping centers no longo prazo.
Nesta quinta-feira (11/mar), as ações das empresas do setor de shopping centers fecharam em forte alta, com valorização de 7 por cento nas ações da BR Malls, comparado à alta de 2 por cento do Ibovespa, impulsionado pelas boas notícias sobre a vacinação e aprovação da PEC emergencial.
A despeito dos desafios ainda impostos pela pandemia, o resultado da BR Malls sinalizou que a retomada da atividade estava ocorrendo em ritmo adequado até esse trimestre. Em particular, os números operacionais demonstram melhores taxas de ocupação e vendas dos lojistas.
Entretanto, esperamos uma reação negativa no preço das ações da companhia (BRML3) ao decorrer desta sexta-feira (12/mar), com desempenho inferior ao Ibovespa.
Alguns itens dos resultados merecem destaque. Primeiramente, notamos que, ao final de dezembro, as vendas dos lojistas atingiram 94 por cento do patamar registrado em 2019, apontando recuperação quase total do ritmo de vendas após a depressão causada pela pandemia.
Desse modo, a receita de locação alcançou 77 por cento do patamar de 2019. A taxa de ocupação também estava saudável, em 96,0 por cento, queda de 1,3 pontos percentuais ano contra ano. São índices robustos, indicando que a BR Malls apresentava, nesse momento, taxas de retomada de atividade similares às operadoras de shopping com portfólio mais premium, como Iguatemi e Multiplan.
Em paralelo, a inadimplência permanece como ponto de atenção. No encerramento do trimestre, as inadimplências bruta e líquida se situavam em 11,5 por cento e 5,5 por cento, respectivamente. Embora tenham recuado em relação ao 3T20, são níveis ainda significativamente acima das médias históricas, que demonstram a dificuldade financeira enfrentada pelos lojistas da companhia. Os pagamentos em atraso aumentaram para 11,5 por cento.
Assim, esperamos que a companhia tenha espaço limitado para reajuste dos aluguéis, assim como suas concorrentes, especialmente após a variação expressiva do IGP-M nos últimos meses. De fato, como mostra o custo de ocupação, que fechou o 4T20 em 9,5 por cento, -0,5 ponto percentual ante o 4T19, concessões comerciais foram fundamentais para atravessar o ano e devem seguir relevantes em 2021.
Os principais catalisadores das ações da BR Malls no curto prazo são: i) fechamento dos shopping centers devido ao lockdown para conter a segunda onda da pandemia, ii) comportamento das taxas de juros reais futuras (IPCA+) e; iii) fôlego financeiro das lojas satélites que podem não aguentar um período maior de fechamento da economia.
Análise Complementar
Outro aspecto que cabe destacar é o endividamento. Embora a alavancagem líquida tenha crescido expressivamente ao decorrer do ano, com a razão Dívida Líquida / Ebitda Ajustado avançando para 4,6x ao final de 2020, ante 1,9x no 4T19, uma avaliação mais apurada dos números nos releva um quadro administrável.
O aumento da alavancagem financeira se deve mais à queda do Ebitda, pois o endividamento líquido permaneceu praticamente estável na comparação com o 3T20 em 2,5 bilhões de reais.
De fato, a BR Malls apresenta um baixo volume de amortizações para esse ano e liquidez reforçada, sem necessidade de refinanciamento. A geração de caixa também é suficiente para cobertura do serviço da dívida. Além disso, analisando outra métrica relevante para o setor, o LTV (Loan-to-Value) líquido, esse se encontra em 28 por cento, nível esse adequado.
Portanto, apesar dos desafios impostos pela pandemia, mantemos uma visão construtiva para a empresa e o setor no longo prazo. Entretanto, é importante ressaltar que os riscos de curto prazo aumentaram nas últimas semanas com a aceleração da segunda onda e decreto de lockdowns em vários estados do país. Esses eventos devem impactar severamente os resultados do primeiro e do segundo trimestre. Ainda assim, nos níveis de preços atuais das operadoras de shoppings, esse cenário parece estar precificado.
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