A MRV Engenharia (MRVE3) decidiu ingressar no segmento de média renda com a criação de uma nova subsidiária, a Sensia Incorporadora. A empresa nasce com uma meta arrojada de alcançar um Valor Geral de Vendas (VGV) de 1 bilhão de reais até 2023. Esse valor corresponde ao lançamento de 3 mil unidades, que serão destinadas a famílias com renda mensal entre 7 mil e 11 mil reais. O início dos lançamentos está programado para o primeiro trimestre de 2021.
Na primeira fase dos planos da companhia, a atuação vai ocorrer principalmente em cidades com menor concorrência, como Belo Horizonte e Campinas. Posteriormente, a Sensia pretende expandir suas atividades para cidades maiores, como São Paulo. A Sensia já possui um banco de terrenos de 4 mil unidades para supostamente atender ao plano de lançamentos, embora não se saiba, nesse momento, qual é o VGV desses terrenos.
A nova incorporadora terá o preço médio de suas unidades por volta de 350 mil reais, um degrau acima da faixa na qual sempre operou, com foco em famílias de 4 mil a 7 mil reais de renda mensal.
E Eu Com Isso?
A decisão da MRV de ingressar em um novo mercado ajuda a reduzir sua exposição ao segmento de baixa renda, voltado ao programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV), em um momento em que este está pressionado pela inflação de custos de insumos, como concreto e aço. Pela natureza do segmento, o repasse da inflação aos preços finais é limitado, o que deve comprimir as margens.
A notícia é positiva para a empresa no médio e no longo prazos, mas esperamos impacto neutro no preço das ações (MRVE3) no curto prazo.
Acreditamos que a decisão de iniciar em praças menores é razoável. Nestas, a disputa por terrenos é menor. A estratégia também permite que a companhia acumule aprendizagem antes de avançar em áreas de concorrência mais acirrada.
O ingresso da MRV no segmento de média renda também é estrategicamente acertado diante de iniciativas similares de seus concorrentes, como a Direcional (DIRR3) que atua no segmento através da Riva. Em um cenário de juros baixos e retomada econômica, o setor de real estate é favorecido.
De fato, a comercialização de imóveis residenciais de média e alta renda tem acelerado em comparação ao segmento de baixa renda, que possui comportamento menos cíclico e, portanto, se beneficia proporcionalmente menos na atual conjuntura macroeconômica (taxa de juros baixa e ampla oferta de crédito).
Acreditamos que a MRV apresenta potencial para ser bem-sucedida nessa expansão do seu modelo de negócio. De acordo com o fato relevante, a MRV vai replicar o modelo de construção baseado em processos padronizados já adotado no segmento MCMV, com o qual possui histórico positivo de resultados.
A única ressalva refere-se à necessidade de flexibilidade para adaptação e personalização de unidades voltadas para média renda, o que não ocorre em empreendimentos do MCMV. Ainda assim, a MRV conseguirá adquirir esse conhecimento com suas operações iniciais em cidades menores, conforme o plano divulgado no fato relevante.
Atualmente cerca de 80 por cento do volume de vendas MRV se enquadram no segmento de baixa do programa Minha Casa, Minha Vida. A meta da MRV é que cerca de 40 por cento a 50 por cento do valor geral de vendas (VGV) seja referente a produtos fora do programa habitacional em 2025.
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