A expectativa para a reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) que se inicia nesta terça-feira (15) e terminará amanhã, quarta-feira (14) é de alta de 0,75 ponto percentual na taxa de juros referencial Selic, que deverá subir dos atuais 3,50% para 4,25% ao ano.
Enquanto essa decisão não sai, a questão para boa parte dos investidores é outra: com juros e inflação mais altos, vale a pena investir em ativos imobiliários?
O desempenho do Ifix, índice de fundos imobiliários cujas cotas são negociadas na B3, acumula uma queda de 1,60% no ano.
No pior momento, no fim de maio, a baixa acumulada em relação ao fim de 2020 era de 2,76%, uma desvalorização expressiva considerando-se que esses ativos oscilam menos que as ações.
As razões são simples. As medidas de isolamento para conter a pandemia atingiram em cheio a ocupação e a demanda por lajes corporativas e a frequência aos shopping centers.
Isso afetou o faturamento e a rentabilidade desses imóveis, com reflexos óbvios nas cotas dos fundos.
Agora, a perspectiva de aquecimento econômico deve melhorar o cenário para os ativos imobiliários.
No entanto, a alta dos juros pode colocar água na sopa dos investidores?
A resposta rápida é não. Explicando: a análise de um ativo imobiliário deve sempre levar em conta o cenário-base dos juros reais esperados.
A maioria dos investidores em fundos imobiliários é de pessoas físicas. Esse investidor em geral toma suas decisões com base nos juros nominais da taxa Selic, e não nos juros reais – que comparam a Selic e a inflação.
E a alta nominal da Selic não afeta diretamente a rentabilidade desses fundos, embora muitos investidores pensem assim.
A alta das taxas pode levar até a uma saída pontual de recursos desse mercado. No entanto, isso deverá abrir oportunidades de compra.
Além disso, o aperto monetário seria limitado porque a taxa não alcançaria um patamar tão alto a ponto de tirar atratividade dos portfólios.
E há mais um ponto. Muitos dos fundos possuem ativos ligados ou ao CDI ou às taxas de inflação, medida pelo IPCA. Em ambos os casos, os prognósticos são positivos.
No caso do CDI, a alta da Selic elevará a rentabilidade desses títulos. No caso da inflação, as perspectivas de que o IPCA permaneça em alta por mais alguns meses também vai elevar a rentabilidade.
Nossa principal dúvida com relação a esses ativos era a dinâmica da vacinação. Porém, com os governadores e prefeitos acelerando seus programas devido à chegada de mais imunizantes, a recuperação das atividades de shopping centers e lajes corporativas pode se iniciar já no quarto trimestre, o que terá um impacto bastante positivo no setor.
P.S: Liberamos hoje cedo o primeiro vídeo da minissérie sobre O Trade dos 5 Dias, a nova estratégia de curto prazo da Levante. O projeto tem à frente o analista certificado Enrico Cozzolino.
E Eu Com Isso?
As ações iniciam o dia sem tendência definida na abertura, com os investidores na expectativa das reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom) no Brasil e do Federal Reserve nos Estados Unidos.
Os contratos futuros de Ibovespa estão estáveis e os do índice americano S&P 500 estão em leve alta.
As notícias são positivas para a Bolsa em um cenário de volatilidade.
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