Segundo informações do mercado o preço de terrenos na cidade de São Paulo subiu entre 20 e 30 por cento desde o início do ano. O aumento é mais evidente nas regiões mais nobres e localizadas próximas às linhas de metrô, pontos de ônibus e com estrutura comercial completa nas proximidades. Em alguns locais, os donos de terreno têm feito verdadeiros leilões pelas suas áreas.
Nas últimas semanas a forte demanda do setor por matéria-prima foi responsável por “reaquecer” as siderúrgicas e levar a recuperação em “V”. A demanda pelo aço longo, principal produto utilizado na construção civil, seguiu firme mesmo diante do cenário pandêmico e a queda na produção agregada brasileira.
Após um início de segundo trimestre difícil devido ao fechamento dos estandes de vendas, as companhias estão voltando gradativamente aos lançamentos.
Por ora, o aumento nos preços dos terrenos é apenas um sintoma (sinal) do nível de atividade no setor de construção civil na região em questão. Contudo, como o ciclo do setor é longo, poderemos presenciar algumas empreitadas mal sucedidas daqui alguns anos. Neste ponto as construtoras com banco de terrenos (land bank) já consolidados podem sair à frente daquelas que precisam correr atrás da terra.
No curto prazo esperamos um impacto neutro no preço das ações das construtoras com a notícia.
Um risco relevante é o volume de unidades vendidas no lançamento vir abaixo do esperado ou o preço pago pelo terreno não conversar com os preços de venda das unidades (erro na estimação do VGV potencial da área) e a companhia “carregar” o produto em construção ou até mesmo em estoque por anos, o que culminaria na i) queima de caixa, ii) queda na rentabilidade, iii) aumento do custo do endividamento.
O excesso de liquidez no setor devido à i) baixa taxas de juros e ii) altos volumes de captação junto ao mercado de capitais vem gerando uma força inflacionária no mercado de terrenos e até de custos no geral. Diversas delas, inclusive, abriram seu capital neste ano, enquanto quase uma dezena já conta com prospecto preliminar e aguarda melhor momento para listagem.
Algumas delas têm atuação destacada em São Paulo, como a Mitre (MTRE3) e as subsidiárias da Cyrela (CYRE3) Plano e Plano (PLPL3), Lavvi (LAVV3) e a Cury (CURY3), que estreou nesta segunda-feira (21) na B3 com valorização de 1,2 por cento.
O setor segue aquecido em 2020 à despeito da pandemia. Contudo, a seletividade continua sendo fundamental. Os recentes IPO’s que não saíram da You e da Riva são indicativos deste fator qualitativo importante. Já dentro de alguns anos poderemos ver mais algumas histórias tristes no contexto da construção civil por conta de empreendimentos mal lançados, mal construídos ou mal comercializados e que destruíram valor aos seus acionistas.
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