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Olá investidor,
Tudo bem?
Neste relatório você terá o ranking dos dez Fundos de Investimento Imobiliário (FII), que mais distribuíram dividendos no ano de 2019.
O que temos visto muito são investidores em busca intensa por maiores rentabilidades, representadas pelo Dividend Yield (DY) Esse indicador é obtido pela divisão entre os dividendos pagos e a cotação do fundo. No entanto, isso tem levado os investidores a cometerem graves erros. Sozinha, essa métrica não nos diz nada.
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Como ganhar
Antes de entrarmos na lista com os dez fundos que mais distribuíram dividendos, é necessário observar que existem duas formas para se ganhar com FIIs: (i) Renda; e (ii) Valorização.
- Renda: esta estratégia busca FII’s que distribuam dividendos para seus cotistas, seja por meio dos aluguéis de imóveis ou por meio de ativos de crédito (Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou debêntures com lastro em ativos imobiliários) que pagam juros. FIIs que seguem essa estratégia expõe o investidor a uma menor volatilidade de mercado.
- Valorização: nesta estratégia, o foco está em buscar imóveis e ativos desvalorizados no mercado e ganhar com sua valorização, que será refletida na alta das cotas do fundo. No entanto, os imóveis também podem se desvalorizar. Há vários motivos: vacância elevada, por problemas com os inquilinos, ter uma estratégia não conhecida ou não tão bem vista pelo mercado, ou então ser um novo produto lançado e ainda pouco conhecido. FIIs que seguem essa estratégia são mais voláteis.
Ranking
O ranking elaborado com os dez fundos que mais distribuem renda considera apenas os valores recebidos pelos quotistas. Segue abaixo o ranking com os dez fundos que mais pagaram renda nos últimos 12 meses:
* excluímos os FIIs que são apenas para investidores qualificados
Dos fundos listados acima temos sete FIIs de tijolo, que investem diretamente em ativos imobiliários: (RDES11, BRCR11, FAMB11B, BBFI11B, MAXR11, SPTW11 e XPCM11). Dois deles são Fundos de Fundos (HFOF11 e BCIA11) e um é de desenvolvimento imobiliário (MFII11).
Os fundos de tijolo que distribuíram os maiores DY do período passaram por algum evento não recorrente, como por exemplo a venda de algum imóvel do Fundo, que possibilitou a distribuição de um resultado tão expressivo. E como fica claro, são NÃO RECORRENTES, ou seja, não devem ocorrer nos próximos anos. Há três exceções: FAMB11B, BBFI11B e MAXR11.
O MFII11 é um fundo de desenvolvimento imobiliário. Essa estratégia embute um risco maior do que as outras e por isso deve ter um retorno superior as demais. Nesse caso específico, além da estratégia naturalmente mais arriscada, o Fundo passou por problemas em 2018 quando a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) suspendeu a negociação de suas cotas devido a supostas irregularidades. Essas irregularidades foram sanadas e o Fundo voltou a ser negociado algum tempo depois.
Os Fundos de Fundos são boas alternativas para alocação de seus recursos, já que eles têm acesso a ativos que não são negociados em bolsa e/ou são acessíveis apenas para Investidores Qualificados e geralmente distribuem resultados mais expressivos.
A partir dessa explicação, é fácil perceber que escolher um fundo apenas pelos dividendos que paga pode levar o investidor a alocar recursos em fundos arriscados demais, ou que não conseguiram manter os antigos retornos. Sempre é bom lembrar: RENTABILIDADE PASSADA NÃO É GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA.
Por isso, montei esse manual com características que devem ser analisadas na hora que você estiver montando sua carteira de Fundos Imobiliários.
O que analisar
Quando você for investir em fundo imobiliário, NÃO olhe apenas o Dividend Yield (DY). Isso não é garantia que o fundo dará os mesmos retornos nos próximos meses.
Então o que deve ser olhado antes de investir?
- Os imóveis do fundo
Saber onde o fundo investe, é fundamental para fazer um investimento mais seguro e dentro das suas perspectivas. Fundos que possuem a carteira menos diversificada, com apenas um imóvel por exemplo, podem ser mais arriscados.
- Boa liquidez
Por ser um “condomínio fechado”, o FII não permite que suas cotas sejam resgatadas pelos investidores. Isso só pode ser feito em caso de liquidação do fundo, ou ao final do vencimento no caso dos fundos que têm um prazo determinado. Dessa forma, o único jeito de você se desfazer da aplicação é vender suas cotas para outro investidor. Mas fique atento: nem sempre você vai encontrar pessoas dispostas a comprar sua participação no fundo, o que pode tornar o processo mais lento que o planejado.
- Preço de entrada
Mesmo que você tenha feito todas as análises corretas e tenha escolhido um excelente fundo, se ele estiver caro, o Dividend Yield será baixo, o que irá atrapalhar muito sua estratégia de renda.
Por exemplo, o fundo que está em primeiro no ranking de maiores pagadores, o RB Capital Desenvolvimento Residencial – o RBDS11, com Dividend Yield de 19,47%, tem fatores que o deixam em uma situação muito delicada. Desde o final de 2018, o fundo vem sofrendo com grandes quedas (cotação menor deixa o DY mais alto, o que gera uma falsa impressão de alto retorno), além disso, o fundo está em processo de liquidação. Isso sem contar o baixo número de negócios.
Na Levante estamos sempre de olho em boas oportunidades de investimentos. O meu papel não se limita apenas a escolher os ativos que mais vão render nos próximos meses, e sim levar em consideração todos os riscos e possíveis cenários para recomendar os melhores FII’s que tenham uma excelente relação de Risco x Retorno. Ou seja, um alto potencial de retorno com risco baixo.
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O que são os FIIs
Um Fundo de Investimento Imobiliário, também conhecido por sua sigla FII, nada mais é do que um fundo que aplica seus recursos em ativos do setor imobiliário. Podem ser lajes corporativas, shoppings centers, agências bancárias, galpões industriais e até mesmo condomínios de luxo.
Existem três diferentes tipos principais de classes de Fundos Imobiliários que devem ser conhecidos:
Tijolos: possuem imóveis ou vão construir imóveis próprios para alugar e gerar o pagamento de aluguel. O objetivo principal desse tipo de fundo é distribuir renda. Por isso, ele se adequa à maior parte do interesse dos investidores.
Desenvolvimento: esse tipo de fundo realiza o desenvolvimento de projetos e obras para uma futura venda. Na teoria, é como se fosse uma empresa de gestão de propriedades, porém, com o benefício para o investidor de ter a obrigação em distribuir 95% do lucro auferido. A gestão neste tipo de fundo é muito importante, por isso deve ser sempre levada em consideração.
Papéis: possuem diversos tipos de títulos de dívida ligados ao setor imobiliário. Na prática, é um fundo de crédito com a origem do recebível no setor imobiliário. As carteiras são formadas majoritariamente por Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e por Letras de Crédito Imobiliário (LCI). É uma opção para comprar CRI de forma pulverizada, sem a necessidade de o investidor ter de ficar por um grande horizonte de tempo no investimento.
Nos vemos em breve.
Felipe Bevilacqua e equipe
