Existe uma bolha no mercado imobiliário?

Eu recebi muitas perguntas sobre a queda recente no preço dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s). O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) caiu 1,73% na quarta-feira (8/jan). Na mínima diária, a baixa chegou a 3%. A principal dúvida era se houve alguma mudança nos fundamentos do mercado que justificasse essa queda. Irei explicar o que aconteceu e os motivos da não existência da bolha.

Indo direto ao ponto: não existe bolha no mercado imobiliário

Renda variável não é uma reta sempre para cima. É natural que as cotações dos fundos imobiliários oscilem para cima e para baixo. Eu sempre recebo muitas perguntas quando as cotações estão em queda: “porque tal fundo imobiliário está caindo 5%?”. Quase nunca recebo perguntas quando a cotação está em alta.

Acredito que os investidores acreditam que o normal é uma cotação de FII sempre subir, mas não é, as cotações também caem.

Marinheiro de primeira viagem

Estamos num mercado de alta (touro) e alguns investidores entraram neste mercado de fundos imobiliários agora. Atualmente existem 573,6 mil cotistas de FII’s na B3. A maioria começou a investir faz menos de 12 meses e ainda não aprendeu que os preços também podem cair.

Fluxo de recursos

O saldo de recursos investidos em fundos imobiliários atingiu R$ 100,2 bilhões em novembro de 2019, crescimento de 31% em relação ao mesmo período de 2018, equivalente a 2% do total dos fundos de investimento.

Realização de lucros

O IFIX acumulou valorização de 10,6% somente no mês de dezembro e uma alta de 35% em 2019. O principal motor da alta dos FII’s em 2019 foi a queda da taxa de juros Selic, que recuaram de 6,5% para 4,5% ao ano. Em janeiro o IFIX acumula uma queda de 0,44%, um movimento natural de realização de lucros.

Retorno em dividendos

Existem duas estratégias ao se investir em fundos imobiliários: renda (retorno em dividendos) e valorização das cotas. No caso dos fundos que distribuem dividendos, a cotação dos FII oscila mais rápido do que o lucro líquido do FII. Assim, o aumento no preço do FII reduz o retorno em dividendos (dividend yield), pois o dividendo por cota permanece o mesmo, mas o preço do FII aumenta.

Utilizando um exemplo numérico: um FII com preço de R$ 100 por cota com dividendo de R$ 10, tinha retorno em dividendos de 10%. Quando o preço do fundo sobe para R$ 130, o retorno em dividendos cai de 10% para 7,7% (R$ 10 dividido por R$ 130).

Acredito que a recente queda no preço dos fundos imobiliários está relacionada à queda do dividend yield, pois as cotações subiram bastante, mas os dividendos não subiram no mesmo ritmo.

Segunda onda

A primeira onda de alta dos fundos imobiliários foi causada pela queda da taxa de juros (Selic), pois existe uma correlação inversa entre taxa de juros e cotação dos FII’s na Bolsa.

Na minha visão a segunda onda virá do reajuste dos aluguéis dos FII’s, redução da vacância e melhora do resultado dos fundos imobiliários.

Tipos de fundos imobiliários

Existem basicamente 4 tipos de fundos imobiliários: lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers e fundos de papel, que investem em títulos lastreados por ativos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH).

A primeira classe de ativos a se destacar foram as lajes corporativas (mono ativo), com disputa pelos ativos (TBOF11 – TB Office). O  Banco Safra disputou com a administradora Hedge e com gestora Blue Macau, e arrematou a torre comercial por R$ 1,055 bilhão.

A segunda onda começou com os fundos de galpões logísticos, como por exemplo uma das recomendações de fundos imobiliários da carteira da Levante: XPLG11 – melhor fundo imobiliário de 2020 (link).

A terceira onda é composta pelos fundos de shopping centers. As  vendas dos shopping centers ainda não apresentaram uma recuperação forte, pois dependem da retomada das vendas no varejo restrito, que tiveram um crescimento inferior a 2% nos últimos 12 meses.

Por último, temos os fundos de papel, que pagam dividendos mais altos, mas têm mais risco. Assim para o investidor ter o mesmo nível de retorno em 2020, ele precisará correr mais riscos.

Diversificação da carteira

Mais importante do que escolher a classe correta de fundos imobiliários é saber em quais FII’s investir para ter bom rendimento em 2020, sempre levando em conta a diversificação da carteira.

Carteira Fundos Imobiliários da Levante

A carteira de fundos imobiliários da Levante, que teve início em 29 de janeiro de 2019, apresentou valorização de 45,1% no ano, comparado à valorização de 33,6% no Ifix.

Conclusão

Acredito que o investimento em fundos imobiliários tem muitas vantagens sobre o investidor tradicional que antes detinha os imóveis físicos: diversificação, maior liquidez e maior retorno ajustado pelo risco do investimento, além da isenção de imposto de renda no recebimento de dividendos.

O montante de recursos investidos em fundos imobiliários deve crescer ainda mais em 2020, com boas perspectivas de resultados para os FII’s. Por isso,  eu recomendo fortemente que os investidores tenham exposição a essa classe de ativo.

Abraços,

Eduardo Guimarães.

Leia também: Fundos Imobiliários – teste apagar

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